Schrödingerovy bubliny

Když nalijeme do nádoby čistou vodu, bubliny nevzniknou. Podobně se žádná bublina nenafoukne, pokud necháme trh napospas svobodnému působení poptávky a nabídky. K stvoření bubliny je třeba přidat do vody kapičku saponátu – a do trhu zasáhnout necitlivou regulací. Na rozdíl od fyzikálního světa si ve světě ekonomickém zrodu bublin často nejprve nevšimneme. Slavná americká hypotéční bublina se začala nafukovat na přelomu tisíciletí, samotný bublifuk (vládní agentura Fannie Mae) byl vyroben již v roce 1938. Existenci tržní bubliny mnohdy zaznamenáme teprve v okamžiku jejího zániku. Mýdlová bublina praskne, pokud narazí na pevný povrch, tržní jen při střetu s realitou.  

Soudě podle českých médií naše tržní bublina zaprvé: praskne v historicky krátké době; zadruhé: nepraskne, protože vůbec neexistuje; zatřetí: postupně splaskává; začtvrté: hrozí, ale ještě nevzniká; zapáté: je na dohled; zašesté: nafoukla ji Česká národní banka svou chybnou měnovou politikou; zasedmé: Česká národní banka ji propíchne.

Co tedy skutečně víme?

Víme, že ceny nemovitostí prudce rostou. V Praze dokonce o 23 % za jediný rok. Samotné zdražování však nemusí být nutně špatné, je-li výsledkem působení přirozených zákonů tržních sil.

Víme, že ceny za normálních okolností rostou, pokud roste poptávka nebo klesá nabídka. Poptávka po českých bytech v posledních dekádách skutečně roste velmi rychle. Jen v letech 1961–2011 (novější data budeme mít až po sčítání lidu v roce 2021) totiž vzrostl počet domácností o 37 % na 4,37 milionů. Téměř třetinu přitom tvoří domácnosti jednočlenné, průměrný počet členů klesl z tří téměř na dva. A každá nová domácnost někde potřebuje bydlet. Bytový fond sice vzrostl ve stejném období o 44 %, nicméně k dispozici je zhruba jen 4,1 milionů obydlených bytů.

Víme, že za poslední dekádu vzrostl objem hypoték o 88 % na 1 237 miliard korun. Víme, že úrokové sazby hypoték klesaly z 5,7 % v roce 2003 na historicky nejnižších 1,7 % v roce 2016. Konečně pak víme, že úrokové sazby na spořicích účtech v bankách klesly ze tří procent před začátkem krize hluboko pod jedno procento po roce 2016.

A právě tento poslední kamínek mozaiky naznačuje, že současný růst cen nemovitostí může mít s hypotéční bublinou leccos společného.

Bublina se začne nafukovat ve chvíli, kdy na zboží přestaneme pohlížet jako spotřebitelé a nasadíme brýle investorů. Když si v 17. století Holanďané kupovali tulipánové cibulky, aby jimi osadili zahrady před svými domy, rostly ceny tulipánů zcela přirozeným způsobem. Jakmile však koupil první podnikavec cibulku nikoli coby spotřebitel, nýbrž jako spekulant, vznikla jedna z nejpůvabnějších bublin ekonomické historie.

Velmi uvolněná (a velmi nerozumná) pokrizová politika centrálních bank vedla k prudkému poklesu úrokových sazeb. Lidé si začali více půjčovat, neboť peníze byly rázem „levné“. Nízké úrokové sazby však také začaly odrazovat od spoření. Většina solventních střadatelů proto hledala alternativní možnosti. Nejčastější konzervativní odpovědí na otázku „kam s penězi“ se stalo doporučení koupě nemovitosti, neboť byt si přece vždycky „drží hodnotu“, jeho cena „vždy poroste“ a člověk stejně „někde bydlet musí“. Na větším poskytování hypoték měly zájem také samotné banky kvůli nulovým úrokovým sazbám ČNB. Všechny tři efekty, vyvolané nízkými úrokovými sazbami, působily stejným směrem: vzrostla poptávka po bytech, a tím začaly růst i jejich ceny.

Růst cen přilákal investory, kteří si začali brát hypotéky nikoli na vlastní bydlení, nýbrž na tzv. investiční byty, což dále urychlilo růst cen, který přilákal další investory. Celá spirála sama o sobě ještě nemusí vyvolat hypotéční bublinu. Stane se jí, pokud se cena investice odpojí od skutečné vnitřní hodnoty. Ve chvíli, kdy investor rád koupí předraženou nemovitost, neboť věří, že ji obratem prodá se ziskem. Přesně na základě takové úvahy vzrostla během tulipánové horečky cena tulipánové cibulky z jednoho guldenu na pět a půl tisíce guldenů (tedy částku, za kterou si bylo možné koupit v Amsterdamu luxusní vilu).

Bublina však má leccos společného se Schrödingerovou kočkou: praskne ve chvíli, kdy její existenci připustíme. Jakmile si první investor uvědomí, že svoji investici nemůže prodat za vyšší cenu, okamžitě se jí zbaví. Odstartuje výprodej, který se zastaví až ve chvíli, kdy se cena opět sladí s vnitřní hodnotou. V případě hypotéční bubliny je panika umocněná tím, že peníze v dnešní ekonomice vznikají poskytováním úvěru. Bublina často odhalí neschopnost dlužníků splácet, pohledávky se stávají nedobytnými, takže vznikne hypotéční krize, která se postupně přetaví v krizi bankovní, finanční a hospodářskou. Je proto docela pochopitelné, že se centrální banky chovají podobně jako malé děti. Stejně jako děti vší silou mávají rukama, aby mýdlovou bublinu udržely co nejdéle ve vzduchu, snaží se centrální banky udržet ve vzduchu bublinu hypotéční doslova za každou cenu.

Hrozí nám dnes prasknutí hypotéční bubliny? Nejpoctivější možná odpověď zní: nevíme. Nevíme, zda ceny domů a bytů překročily vnitřní hodnotu, neboť tu zná pouze ničím a nikým nenarušovaný volný trh. Trh, který právě dnes v žádném případě nemáme – ať už kvůli unijnímu úsilí o vytvoření sociálně-tržního hospodářství, či kvůli neustálým domácím zásahům. Nevíme, zda bublinu teprve nafukujeme, zda v ní již nějaký čas žijeme, či zda už ve skutečnosti začínají její mýdlové stěny pomalu povolovat a za chvíli z ní zbyde pouze vzduch. Víme však, že bychom nad ní dnes nemuseli přemýšlet, pokud bychom vládám a centrálním bankám nedali na hraní bublifuk.