Regulace nájmů nevede k větší spravedlnosti

Američtí ekonomové Milton Friedman a George Stigler, oba nositelé Nobelovy ceny, studovali, jak se choval trh s nájemním bydlením v San Francisku po zemětřesení v roce 1906 a těsně po druhé světové válce. Ukázali, jaký vliv měla na chování lidí regulace nájmů, kterou San Francisko zavedlo po válce, a jak se výsledek dramaticky lišil od situace v roce 1906, kdy město do cen nezasahovalo.

Zemětřesení v San Francisku 1906

V roce 1906 zpustošilo San Francisko velké zemětřesení následované požáry, které zcela zdevastovaly téměř polovinu města. Během tří dnů přišlo město, ve kterém v té době žilo zhruba 400 tisíc obyvatel, o značnou část svých ubytovacích kapacit.

Místní úřady nechaly na trhu, aby se situací vypořádal. Samozřejmě, že řada lidí město dočasně opustila. Odhady říkají, že až 20% obyvatel města. Ve městě vznikla řada nouzových ubytovacích kapacit a výstavba nových domů rychle postupovala. Nicméně podle odhadů se i při započítání odchozích obyvatel a kapacity nouzového ubytování muselo do zbývajících ubytovacích kapacit směstnat až o 40% více lidí než před zemětřesením.

Přesto nedošlo k akutnímu nedostatku nájemního bydlení, což podle studie dokumentuje počet inzerátů v místním tisku, které nájemní bydlení nabízí, versus počet inzerátů, ve kterých někdo nájemní byt hledá. Trh se s nedostatkem nájemních prostor vypořádal přídělovým systémem s názvem svobodný trh, který rozděluje nedostatkové zboží jednoduše a anonymně podle ceny.

Přídělový systém svobodný trh

Studie uvádí výhody takového přídělového systému. Vyšší nájmy donutily nájemníky přehodnotit svoje nároky na velikost bytu a uskrovnit se, čímž se automaticky zvýšila ubytovací kapacita. K takovému navýšení kapacity nebylo třeba vynaložit žádné státní prostředky a nebyl nutný ani jeden úředník navíc. Na trhu zůstal v každém okamžiku byt k pronájmu ve všech cenových kategoriích, byť na různých úrovních kvality. Vyšší ceny povzbuzovaly majitele k tomu, aby rychle uvedli na trh kapacity, u kterých stačila jen malá rekonstrukce na to, aby byly obyvatelné, byť v nižší kvalitě. Stejně tak představovaly ceny nájmů velkou motivaci k okamžitému zahájení nové výstavby.

Poválečná krize

Situace v roce 1946 byla dramaticky jiná. Nedostatek bytů a domů se netýkal jen San Franciska, ale celých Spojených států. V rámci USA na tom San Francisko nebylo nejhůře, ale pohyb osob směrem na západ způsobil, že počet obyvatel vzrostl v porovnání s rokem 1940 zhruba o třetinu. Podle studie tak bylo nutné po započtení nových domů postavených ve stejném období umístit na jednotku plochy zhruba o 10% více osob. Úřady na nedostatek zareagovaly tak, že zavedly regulaci nájmů.

Měřeno nárůstem počtu osob, které bylo nutné ubytovat na jednotku dostupné plochy, nebyl rok 1946 zdaleka tak dramatický jako rok 1906, kdy nárůst počtu osob na jednotku plochy dosáhl zhruba 40%. Přesto zažilo San Francisko velkou krizi bydlení. Guvernér označil nedostatek bytů jako největší problém, kterému Kalifornie čelí. Na rozdíl od roku 1906, kdy se stát držel stranou, zavedly úřady v roce 1946 přídělový systém s názvem regulovaná cena, který přiděloval byty podle toho, jaké kdo měl štěstí a podle klientelismu.

Klientelismus nebo prostě jenom štěstí

Největší výhodu měl podle studie nájemce, který si byt dlouhodobě pronajímal a chtěl v něm zůstat. Mezi nově příchozími byl králem člověk, který byl ochoten nějakým způsobem obejít regulaci nájmů, buď legálním způsobem pomocí dodatečné platby za něco, třeba nábytek, nebo penězi v hotovosti pod stolem. Další skupinou, která byla ve výhodě, byli známí majitele bytu.

Lidé, kteří nikoho neznali a nechtěli platit peníze bokem, bojovali o zbylé byty. Získal jej ten, kdo měl štěstí a náhodně narazil na nějaký volný byt nebo někdo, kdo měl nejvíce času jezdit po městě a usilovně hledat. Paradoxně byly nejvíce postiženy větší rodiny, protože ty měly nejméně času na hledání a zároveň byly vzhledem k regulované ceně nejméně žádoucími nájemníky.

Spravedlnost na posledním místě

Studie uvádí i nemalé sociální náklady. Jsou extrémně obtížně měřitelné, ale nepochybně existují. Byt příbuzných, ve kterých nakonec zoufalá rodina hledající nájem najde přístřešek, zdaleka neodpovídá ideální lokaci z hlediska zaměstnání. Lidé jsou tak nuceni vzít libovolnou práci v místě ubytování. Pokud taková není, může dojít k rozdělení rodiny, neboť jeden z páru nemá jinou možnost než vzít práci daleko do místa bydliště. Výrazným způsobem je omezena mobilita. Pokud někdo najde dobrou práci v jiném městě, nemožnost najít si adekvátní bydlení stěžuje přesun. Tím je náhodně vybraným lidem bráněno v tom, aby plně využili svůj potenciál. Aniž by oni sami mohli svoji situaci ovlivnit.

Docílila regulace nájmů větší spravedlnosti? Lidé bez bytu byli bez ohledu na svoje sociální postavení hrubě znevýhodněni. Nastavený systém motivoval k úniku do šedé zóny. Lidé bez rodiny si užívali bytů, které až tak nepotřebovali. Nejvíce diskriminovány byly rodiny s více dětmi.

Je nějaký důvod, aby nějaká regulace nájmů dopadla výrazně jinak?