Proč je v ČR tak draze? Vysvětlení je jednoduché….

Vysvětlením budete možná překvapivé, alespoň pro ty, kteří věří teorii o nenažraných podnikatelích (omlouvám se za vulgaritu, ale jde o terminus technicus prostého lidu).

V ČR je nebývale draze, vlastně patříme v Evropě mezi rekordmany v “drahosti”. V přepočtu na HDP či průměrný roční příjem je u nás drahé bydlení, potraviny i služby. Potraviny se vyplatí jezdit kupovat do Německa, kde je minimální mzda nad úrovní naší průměrné apod. Dokonce i v některých případech se vyplatí zakoupit automobily vyráběné v ČR v zahraničí (a to nemluvím o ojetinách, ale o automobilech, které vyjedou z továren v ČR). Realita je taková, že většinu našich potravin by např. v Německu nekoupili a to za žádné peníze!

Pokud si stále myslíte, že v ČR mohou za vše “nenažraní podnikatelé”, dovolím si jednoduchou kalkulaci, ve které bych vás rád vyvedl z omylu. A co budeme počítat? Bydlení dnes řeší každý a tak si můžeme zkusit spočítat náklady na stavbu domu v porovnáním s tím, co za tyto náklady obdržíme. Sestavil jsem jednoduchý “vzoreček”, jehož jednotlivé proměnné vysvětlím dále v textu.

• váš_jalový_výkon + ušlý_zisk + zdražení_nejistotou + jalový_výkon_dodavatelů = nárust nákladů

Daně pak započítáme zvlášť!

• Váš jalový výkon

Tedy vaše práce s vyřízením povolení (120 000 Kč – 300 hodin práce při sazbě 400 Kč), náklady na cestovné (2 500 Kč), služby konzultantů (35 000 Kč), a notáře (5000 Kč) to všechno je tzv. jalový výkon. Něco se dělá, je to náročné, ale nic to nepřináší.

Samozřejmě, že si nemyslím, že by se mělo stavět zcela bez povolení, či bez konzultací s úřady. Je ovšem otázkou, zda by vyřízení stavebního povolení mělo trvat 10 a více měsíců a stát stovky hodin kvalifikované (jalové) práce.

Celkově se tedy dostáváme na nákladovou částku za tuto položku: 162 500 Kč.

• Ušlý zisk

Dále tady máme složku ušlého zisku na pronájmu vámi obsazeného bytu (166 600 Kč – čistý zisk z pronájmu ve výši 9800 Kč za 17 měsíců). A je jedno, zda je ve vašem vlastnictví (pak jste jej mohli pronajímat), nebo si jej musíte pronajímat a pak je to přímá finanční ztráta.

Ve zmíněných 17 měsících jsou zahrnuty kumulativně všechny průměrné “čekací doby” od zakoupení pozemku, po kolaudaci stavby. Sem samozřejmě nepočítám čas potřebný k realizaci stavby jako takové.

Celkově se tedy dostáváme na nákladovou částku za tuto položku: 166 600 Kč.

• Zdražení nejistotou (a netransparentností)

Bude moci na svém pozemku stavět? Jak dlouho vám bude trvat vyřízení povolení? Kdy se z vašeho pozemku stane stavební parcela? Kolik bude „všimné“ na příslušných místech? Atd. atd. To vše pozemek prodražuje a řekněme cca o 30 %. Při ceně pozemku 1 000 000 Kč pak máme náklad na tuto položku 300 000 Kč.

Jak se tato finační ztráta projevuje ve skutečnosti? Jednoduše, do výsledné tržní ceny pozemku je zahrnut nárůst ceny z důvodu omezení nabídky stavebních pozemků na trhu. Jak se říká: pozemky nejsou. A když “nejsou”, je cena poptávkou vyhnána nahoru.

Celkově se tedy dostáváme na nákladovou částku za tuto položku: 300 000 Kč.

• Jalový výkon dodavatelů

Tak jako vy máte náklady spojené s jalovým výkonem, má podobné náklady i váš (generální) dodavatel stavby a samozřejmě i jeho dodavatelé a výrobci od kterých on zakupuje služby a zboží (cihly, tvárnice, dlaždičky, vany atd.).

Dejme tomu, že za stavbu zaplatíte vašemu generálnímu dodavateli 2 800 000 Kč bez DPH (a to si za tyto peníze nepořídíte žádnou vilu). Pak odhadněme, že tento jalový výkon (který se neprojeví na realizaci stavby, ale někdo ho musí zaplatit a ve finále vše zaplatí zákazník) činí 20% z ceny stavby, tj. 560 000 Kč. Tedy jalová složka práce je 560 000 Kč a činná složka práce je 2 240 000 Kč. Tedy za svých 2 800 000 Kč dostane stavbu pouze v hodnotě 2 240 000 Kč. At to je znát… na kvalitě materiálu, na kvalitě provedení, na velikosti…

ANO i EET a GDPR vám prodražuje stavbu. Trh je potvora a tak se vše do koncové ceny (v globálním měřítku) prostě promítne. Všechny nejistoty, všechny aktualizace účetních systémů, všechna školení nových předpisů (každý rok znovu a znovu), všechna školení řidičů referentů (opět znovu a znovu každý rok apod.) atd. atd. atd.

Pozn. 1: Tímto jalovým výkonem nerealizuje váš dodavatel stavby zisk! On by je také rád neměl, protože jalová práce (téměř) nikoho netěší.

Pozn. 2: Pokud se vám zdá být náklad 560 000 Kč vysoký, pak vězte, že to není jen náklad na jalový výkon vašeho generálního dodavatele stavby, ale všech dodavatelů v celém řetězci.

Pozor, já neříkám, že by se neměla dodržovat bezpečnost práce, že by se neměly platit daně nebo vést účetnictví. Pouze říkám, že každý rok znovu a znovu školit zkušené řidiče a pracovníky, každý rok znovu a znovu aktualizovat účetní software atd. atd. (100 další případů) je zbytečné a že zjednodušením všech těchto procesů lze docílit úspory až 80 procent za tuto položku.

Celkově se tedy dostáváme na nákladovou částku za tuto položku: 560 000 Kč.

• A co daně?

Pro ty z vás, kteří (nedávají pozor a) teď říkají: “Ale ty daně se platit musí!” Musím dodat, že jsme se zatím k žádnému zaplacení daně nedostali a dokonce ani k zaplacení žádného poplatku na úřadu (a že ani těchto “kolků” není málo). A to jsme již uhradili dodatečné náklady 1 189 100 Kč za stavbu v hodnotě 2 240 000 Kč a pozemek v hodnotě 700 000 Kč (dohromady tedy cca 3 000 000 Kč)!

K daním: tedy za stavbu, za níž zaplatíte 2 800 000 Kč bez DPH, budete muset zaplatit ještě 15 % z částky 2 800 000 Kč, jako DPH. DPH tedy činí 420 000 Kč.

Pozemek vás stál 1 000 000 Kč. Tedy zaplatíte ještě cca 40 000 Kčjako daň z převodu nemovitosti.

Podtrženo sečteno daně a další poplatky: 460 000 Kč.

• Celkové náklady

Podtrženo, sečteno. Celkové náklady na stavbu s pozemkem v hodnotě 3 000 000 Kč zaplatíme “navíc” 1 649 100 Kč. Naše náklady namísto 3 000 000 Kč tak jsou více než 4 600 000 Kč! A to je velký rozdíl, obzvláště když si značnou část tohoto obnosu máte vypůjčit od banky!

Je situace až tak špatná? Ne,ve skutečnosti je horší. Neboť skutečnost, že po dobu delší jak rok není váš byt na trhu pronájmů, snižuje tržní nabídku, a tedy zvyšuje cenu pronájmů. Parkovací místo, které obsadíte před úřadem, bude chybět někomu, kdo by mohl konat činnou práci (namísto jalové) atd. atd. atd.

Lépe nebude?

A tak je to, drazí přátelé, všude… od potravin po řemeslnou práci. A lépe nebude! Nebude, dokud si to vše neuvědomíme a nezměníme směr naší společnosti. Naše ekonomika roste a přesto se máme špatně, co bude tedy potom, až bude ekonomická recese?

Omlouvám se za stručnost, která je dána obsahovými možnostmi tohoto formátu. Jednotlivé části výpočtu jsem připraven si obhájit v komentářích.