Vyvlastněním k zářným zítřkům

V Berlíně se zrodila iniciativa požadující vyvlastnění bytů v majetku velkých realitních firem. Má šanci se prosadit.

Než začneme s celým příběhem, je nutné upozornit na jednu zvláštnost našich západních sousedů: lidí, kteří bydlí „ve vlastním“, je v Německu výrazně méně, než jinde v Evropě. Jsou to vesměs majitelé domků a vilek na venkově.

V německých městech je „vlastnit byt“ daleko vzácnější než třeba v ČR. V metropolích (Mnichov, Berlín, Hamburk, Kolín) méně než 20 procent obyvatel bydlí ve svém a podíl vlastnického bydlení během posledních let dokonce ještě klesá. (PDF soubor s mapou podle okresů). Pro srovnání, v Praze bydlelo roku 2011 v nájmu asi 38 % domácností, zbytek buď ve svém, nebo v družstevním. (PDF zdroj).

Ještě celoevropský přehled – abychom viděli, jak moc se Německo svým vysokým podílem nájemníků vymyká běžným poměrům v EU:

Nikdo přesně neví, proč se tak stalo. Narazil jsem kdysi v jednom časopise na vysvětlení, že za vysokou míru bydlení v nájmu v Rakousku a Německu může rozsáhlá destrukce měst za druhé světové války. Ta byla po roce 1945 řešena urychlenou výstavbou většího množství obecních bytů, a to jak pro lidi, kterým dřívější bydlení zničily nálety, tak pro mnohamilionovou populaci běženců ze ztracených teritorií bývalé Říše. Tím vznikla nová společenská norma.

Zní to logicky, ale nepřísahám, že to tak je. Pro účely našeho článku je to beztak nepodstatné. Podstatné je, že většina obyvatel velkých německých měst žije dnes v nájmu. (V Berlíně je to 85 procent.) To má nějaké společenské důsledky.

Na jednu stranu je mobilita pracovních sil větší, na druhou se ale nájemní bydlení vyvinulo do daleko citlivějšího politického tématu než u nás. Stane-li se něco negativního s úrovní nájmů, znervózní obrovský segment populace, protože je ohrožena jeho životní úroveň.

A ono se stalo… Podobně jako ve většině západní Evropy, i v Německu narostly ceny nemovitostí ve velkých městech do neuvěřitelných hodnot, na které dosáhne jen málokdo. Například v bavorském Mnichově je průměrná cena prodávaného bytu (ne nového!) 220 000 Kč za metr čtvereční, domek pro jednu rodinu vyjde cca na 30 milionů Kč, vila těsně pod 100 milionů (tamtéž). To znamená, že skoro každý, kdo se do města přistěhuje, je nucen bydlet v nájmu; na vlastní bydlení prostě nemá. Do velkoměst se ale neustále stěhují lidé, aniž by se stavěl dostatek nových bytů. Jinými slovy, problémy, které znají Pražáci a Brňáci jako přes kopírák.

Berlín trpí tímto problémem ve velkém měřítku. Je sice o něco levnější než Mnichov, ale o to nižší jsou tam také platy. Hospodářský výkon hlavního města je totiž v Německu poměrně chabý, někde v půlce tabulky spolkových zemí. Do Berlína se ale v roce 2017 přistěhovalo 41 tisíc lidí – mimochodem, skoro samí cizinci: Syřané, Poláci, Rumuni, Bulhaři, případně osoby nejasného občanství; pouze sto nových Berlíňanů mělo německý pas. Není to první rok takového růstu, rok 2016 byl ještě daleko výraznější s cca 54 tisíci přistěhovalými (v tomtéž článku).

To samozřejmě způsobuje na realitním trhu přetlak a nájmy ve městě šly prudce nahoru. Následující graf, převzatý z Berliner Zeitung, ukazuje vývoj čistých nájmů (bez energií) jen do roku 2017, ale trend pokračoval také loni.

Jenže město Berlín svoje obecní byty začátkem 21. století hromadně privatizovalo, když se po několika letech „hospodaření“ charismatického, leč rozhazovačného primátora Klause Wowereita dostalo do enormních dluhů. (Viz konec tohoto článku.)

Ale pozor, privatizace po berlínsku, to nebyla privatizace českého střihu. U nás si nájemní byty v rámci privatizace vesměs odkoupili jejich nájemníci. Proto dnes máme i v Praze tolik bytů v osobním vlastnictví.

V Berlíně se ale byty hromadně prodávaly velkým firmám, které je nyní komerčně pronajímají koncovým nájemníkům. Aby toho nebylo málo, prodávala je právě rudo-rudá radnice (sociální demokraté a Die Linke). Výsledek je ten, že Berlín trochu zalepil své skoro řecké dluhy, ale ve městě vzniklo několik opravdu velkých akciovek, které stanovují nájemné pochopitelně tak, aby na tom vydělaly. Ta největší je Deutsche Wohnen, která vlastní v Berlíně 115 tisíc bytů.

(V tom ostatně nebyl Berlín sám, praxe prodávat obecní byty hromadně velkým investičním společnostem byla běžná i v jiných městech.)

Nuže, komerční nájemné se Berlíňanům nelíbí, průměrná rodina vydala loni za bydlení 46 procent svých příjmů. A tak se zrodila iniciativa „Deutsche Wohnen enteignen„, nebo-li „Vyvlastnit Deutsche Wohnen“. Usiluje o celoměstské referendum, které by rozhodlo o tom, zda má Berlín velké pronajímatelské firmy – nejen Deutsche Wohnen, ale každou firmu, která má v portfoliu přes 3000 bytů – opět vyvlastnit.  „Ústava umožňuje rozbít větší hospodářské mocenské bloky, je-li to v zájmu blaha společnosti,“ říkámluvčí iniciativy, Rouzbeh Taheri.

To má technicky vzato pravdu, protože paragraf 14 německé ústavy skutečně o možnosti vyvlastnění v obecném zájmu hovoří, stejně jako paragraf 15. Jenže zákony o vyvlastnění se v poválečném západním Německu používaly převážně pro liniové stavby typu železnic, dálnic a ropovodů, při otevírání dolů apod. Dosud se nestalo, že by nějaké město či země vyvlastnily soukromé domy jen proto, že si přejí změnit poměry na nájemním trhu. To je velký precedens, potenciálně dost nebezpečný, a pokud by se měl realizovat, nejspíš stejně skončí u Ústavního soudu v Karlsruhe.

Možná si řeknete, že takový nápad nemá ve vyspělé kapitalistické cizině šanci projít referendem. Omyl, má, a s rezervou. Toto je výsledek posledního průzkumu agentury Civey. První graf shrnuje celkovou situaci ve městě, ve druhém jsou respondenti rozděleni podle strany, kterou by volili. Jak vidno, myšlenka má na levé části spektra obrovskou podporu (70-80 procent) a ani na pravici neklesá pod nějakých 33 procent.

Die Linke, nejlevicovější strana v koalici, která nyní řídí město Berlín, už si dala do politického programu, že berlínské byty vyvlastnit chce. Pokud se referendum uskuteční a skončí výsledkem „Ja“, je dost možné, že se celá věc bude realizovat.

Německo ovšem není Venezuela, takže ani slavný Berlín nemůže byty jen tak zabavit bez kompenzace. Podle Tagesspiegelu by město mělo zaplatit dvacet procent celkového odškodnění rovnou a na dalších 80 procent si půjčit. Kolik ale bude celková suma vlastně činit? To by se asi rozhodlo u soudu; narazil jsem ale na odhady mezi 25 a 30 miliardami eur. Což zhruba odpovídá ročnímu berlínskému městskému rozpočtu. Kdyby si město skutečně 80 procent této částky půjčilo, vzrostl by jeho dluh ze současných 59 miliard eur na nějakých 80-85 miliard, naprostý rekord všech dob.

Berlín je stále ještě příjemcem docela solidních převodů v rámci spolkového přerozdělování, loni dostal z daní bohatších západních Němců injekci ve výši 4,2 miliardy eur. Dá se očekávat, že daňovým poplatníkům v Bavorsku či Hesensku by se taková realitní transakce částečně financovaná jejich penězi moc nelíbila. Otázka je, zda by s tím mohli něco dělat.

Ale nejparadoxnější je na celé záležitosti jiná věc. I kdyby soudruzi z Die Linke svlékli realitní buržuje z košile a zkoupali je za zpěvu Internacionály v ledové Sprévě, nevznikla by tím v Berlíně jediná nová bytová jednotka. Spekulativně neobsazených bytů je rekordně málo. Ten základní problém, totiž, že v Berlíně přibývá lidí a nepřibývá bytů, se vyvlastněním stávajících budov vyřešit nedá.