Přichází globální propad cen nemovitostí

Několikrát  jsem  se  v duchu zamýšlel nad  tím, jaké  dopady  asi současná, stále  rostoucí inflace bude mít  dopad  na trh s bydlením. A nedošel  jsem k  žádnému jednoznačnému závěru. Nevidím  do  úmyslů ČNB, natož  ECB  nebo dokonce  FEDu.  Nicméně co nedokáže  jedinec  z  mikroblogu  na to si snadno troufne  mezinárodní ekonomický mediální gigant The  Economist.

Protože  článek na podobné  téma  v něm před pár  dny  vyšel. Máte li hypotéku a  slabší nervy, pak dále, ve vlastním zájmu klidného spaní – nečtěte. Ostatně titulek mluví  za  vše.  Originální  na Economistu  zná ovšem jinak:

A global house-price slump is coming

já použil ten druhý, drobným písmem vysázený  nad  tímhle. Ale nechme titulky a podívejme se  co mi  vyhodil překladač a proč  vám tenhle  text nabízím.

Přichází globální propad cen nemovitostí

Finanční systém to nevykolejí, ale bude to děsivé

V průběhu posledních deseti let vlastnictví nemovitostí  znamenalo snadné vydělávání peněz. Ceny spolehlivě rostly roky a pak se během pandemie staly bizarně balistickými. Pokud je však vaše bohatství dnes vázáno v cihlách a maltě, je čas znervóznit. Ceny domů nyní klesají v devíti bohatých ekonomikách. Propady v Americe jsou zatím malé, ale na těch dalších  trzích už dramatické. V kondominiových  kanadských domech stály byty  o 9 % méně než v únoru. Vzhledem k tomu, že inflace a recese stále  více pronásledují svět, je pravděpodobné, že se prohloubí korekce – dokonce i realitní makléři jsou skeptičtí. Ačkoli to nevybuchne v  globálních bankách jako v letech 2007-09, zesílí to další pokles a vytvoří skupinu u lidí se zničenými financemi a spustí politickou bouři.

Příčinou krize jsou prudce rostoucí úrokové sazby: potenciální kupující v Americe zděšeně sledovali, jak 30letá hypoteční sazba dosáhla 6,92 %, což je více než dvojnásobek úrovně před rokem a nejvyšší od dubna 2002. Pandemická mini -bublina byla živena snížením sazeb, stimulační hotovostí a honbou za větším příměstským prostorem. Nyní se většina z toho obrací. Vezměte si například někoho, kdo si před rokem mohl dovolit vynaložit 1 800 $ měsíčně na 30letou hypotéku. Tehdy si mohli půjčit 420 000 dolarů. Dnes stejná  splátka stačí na půjčku 280 000 $, tedy  o 33 % méně. Od Stockholmu po Sydney kupní síla dlužníků kolabuje. To ztěžuje novým kupcům možnost  dovolit si financovat  bydlení, snižuje poptávku a může ždímat finance stávajících vlastníků, kteří, pokud nebudou mít štěstí, mohou být nuceni prodávat  vlastní střechu nad  hlavou.

Dobrou zprávou je, že klesající ceny nemovitostí nezpůsobí v Americe epický finanční propad, jako tomu bylo před 15 lety. Země má méně rizikových půjček a lépe kapitalizované banky, které se nenavázaly k pochybným rizikovým cenným papírům. Strýček Sam nyní zajišťuje nebo sekuritizuje dvě třetiny nových hypoték. Velkými poraženými budou daňoví poplatníci. Prostřednictvím systémů státního pojištění nesou riziko nesplácení. Jak sazby rostou, jsou vystaveni ztrátám prostřednictvím Federálního rezervního systému, který vlastní celou  jednu čtvrtinu cenných papírů krytých hypotékami.

Některá další místa, jako je Jižní Korea a severské země, zaznamenaly daleko  děsivější zrychlení půjček s dluhem domácností kolem 100 % HDP. Mohly by čelit destabilizujícím ztrátám ve svých bankách nebo stínových finančních firmách: šéf švédské centrální banky to přirovnal k „sezení na vrcholu sopky“. Nejhorší světová finanční krize související s bydlením se však bude stále týkat Číny, jejíž problémy – obrovské spekulativní excesy, hypoteční stávky, lidé, kteří si předplatili byty, které nebyly postaveny – jsou, naštěstí, uzavřeny v jejích hranicích.

I bez synchronizovaného globálního bankovního krachu však bude pokles bydlení temný. Zaprvé proto, že napjaté trhy s nemovitostmi jsou brzdou trhu práce. Jak sazby rostou a ceny se postupně přizpůsobují, nejistota způsobuje, že lidé váhají, jak se rozhodnout. Prodeje stávajících domů v Americe klesly v srpnu meziročně o 20 % a společnost Zillow, společnost zabývající se bydlením, hlásí o 13 % méně nových nabídek, než je sezónní norma. V Kanadě by letos mohly objemy prodeje klesnout o 40 %. Když se lidé nemohou stěhovat, oslabuje to dynamiku trhů práce, což je velký problém, zejména když se společnosti snaží přizpůsobit nedostatku pracovníků a energetické krizi. A když ceny klesnou, majitelé domů mohou zjistit, že jejich domy mají nižší hodnotu než jejich hypotéky, takže vše je ještě obtížnější a  případné stěhování to ještě  zhorší. Problém, který po globální finanční krizi zasáhl mnoho ekonomik.

Nižší ceny nemovitostí poškozují růst i druhým způsobem: způsobují, že již tak zachmuřené spotřebitele jsou ještě více deprimované. Celosvětově mají domy hodnotu asi 250 bilionů dolarů (pro srovnání, akciové trhy mají hodnotu pouze 90 bilionů dolarů) a tvoří polovinu veškerého bohatství. Jak se tato stavba kapitálu hroutí, spotřebitelé pravděpodobně omezí výdaje. Přestože centrální banky hodlají zvýšením úrokových sazeb dosáhnout ochlazení ekonomiky, kolaps důvěry může nabrat vlastní dynamiku, bez odhadu  dopadů.

Dalším problémem je koncentrovaná bolest, kterou nese menšina majitelů nemovitostí. Zdaleka nejexponovanější jsou ti, kteří nezafixovvali  úrokové sazby a čelí prudce rostoucím hypotečním úrokům. Poměrně málo jich je v Americe, kde jsou standardem dotované hypotéky s fixní sazbou na 30 let. Čtyři z pěti švédských úvěrů však mají fixní dobu dvou let nebo méně a polovina všech novozélandských hypoték s pevnou sazbou byla nebo má být letos refinancována.

V kombinaci se zvyšováním životních nákladů to ukazuje na rostoucí počet domácností ve finanční tísni. V Austrálii možná pětinu veškerého hypotečního dluhu dluží domácnosti, kterým se jejich volné peněžní toky sníží o 20 % nebo více, pokud úrokové sazby vzrostou podle současných  očekávání. V Británii by podle jednoho odhadu mohly 2 miliony domácností nyní zjistit, že jejich hypotéka absorbuje dalších 10 % jejich příjmu. Ti, kteří si platby nemohou dovolit, možná budou muset místo toho své domy dát na trh.

Zde přichází na scénu politický rozměr. Trhy s bydlením jsou již nyní  bojištěm. Kvůli husté byrokracii je příliš těžké stavět nové domy ve velkých městech, což vede k nedostatku bydlení. Generace mladých lidí v bohatém světě má pocit, že byla nespravedlivě vyloučena z vlastnického bydlení. Nižší ceny domů sice sníží zálohu potřebnou k získání hypotéky, ale na hypotéčním financování, které je nyní drahé, jsou nejvíce závislí prvokupující. A zcela nová třída finančně zranitelných majitelů nemovitostí se chystá přidat k nespokojeným.

Nebezpečné vlastnosti

Většina západních vlád, které v posledních 15 letech opakovaně zachraňovaly své ekonomiky, bude v pokušení znovu přispěchat na pomoc. V Americe obavy z bytové kalamity vedly některé k tomu, aby naléhali na Fed, aby zpomalil růst životně svých klíčových sazeb. Španělsko údajně zvažuje omezení rostoucích splátek hypoték a Maďarsko tak již učinilo. Očekávejte, že budou následovat další země.

To by mohlo vést k dalšímu nárůstu vládních dluhů a podpořit myšlenku, že vlastnictví domu je jednosměrná a jistá sázka garantovaná státem. A také by to málo přispělo k vyřešení základních problémů, které trápí trhy s bydlením v bohatém světě, z nichž mnohé jsou způsobeny špatně vedenými a přehnanými vládními zásahy, od dotací hypoték a deformujících daní až po příliš obtížná pravidla plánování. Jak se éra nízkých úrokových sazeb chýlí ke konci, přichází krize cen domů – a na konci toho všeho není žádná záruka lepšího trhu s bydlením. ■

********************************************************

Tolik The  Economist.  Myslím, že mezi čtenáři je nemálo těch, co  si pořídili vlastnické bydlení na  hypotéku.  A  nyní  se ptají  a  co  s tím mohu dělat?  Dobrá rada je dnes  drahá.  Známým a přátelům pokud  v posledních létech uvažovali o hypotéce,  jsem pořád  dokola  dával jednu a  tu samou radu  – zjisti, jakou  nejdelší fixaci dává tvoje banka a  ber ji, ať za ni chtějí co chtějí. Protože tohle období  dramaticky nízkých sazeb jednou skončí a  pak běda těm, co budou  zrovna hypotéky otáčet. Zrovna tak  jsem  mohl mluvit do dubu. Pokud  vím, poslechl mne  jediný  z několika desítek. A i ten  mne několikrát  velmi nevrle obvinil, že  dostal špatnou radu. Nyní si medí,  že to nedal jen na pětiletý fix,  jak původně plánoval. Točil by totiž  hned po Novém roce…

Dneska už sazby  vyletěly  hodně  a hodně  vzhůru. Ale i tak bych se  šel poptat  na ceny  nejméně   desetiletých fixů, ale  spíše  na  ty  patnácti a  dvacetileté. Ona  ta inflace s námi určitě nějaký ten pátek vydrží a  vědět, kolik budu platit, ať se děje  cokoliv  je k nezaplacení. Především to zabraňuje  spadnout do jámy  nízkých úroků, které se přetočí do těch vysokých zcela nečekaně. Přirozeně  v okamžiku, kdy to nejméně  čekáte a nejvíc  vám to vadí. Zákon namazaného krajíce se  tomu říká….

Z hypoték se nyní  dá vyvázat předčasným splacením. Poskytnutým  třeba jinou bankou. Vždycky  k výročí.  Tedy jestliže se  za  10 let, co  už  sedím doma, se nic nezměnilo. Pokud ano, omlouvám se.

Ale  až  ČNB  dojdou devizové rezervy, kterými zatím drží v boji proti inflaci korunu, pak teprve  uvidíte, zač  je  hypotéčních úroků loket!!!!

Netvrdím, že  moje  rada v dnešní situaci bude  fungovat, neznám trh. Ale rozhodně bych to zkusil. Abych si jednou nevyčítal,  že  jsem prostě neprozkoumal všechny možnosti.